2026年版｜豊中市のマンション売却費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り計算

公開日：2026年8月6日　
更新日：2026年8月6日
執筆：マンションValueUp編集部

豊中市でマンションを売却するとき、売却価格がそのまま手元へ残るわけではありません。

不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書の印紙税、住宅ローンの一括返済費用、抵当権抹消登記、引越しや室内整理など、売却の前後には複数の費用が発生します。

さらに、マンションを購入したときよりも高く売れ、税務上の利益である譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税がかかる可能性があります。

「4,000万円で売れそうだから、4,000万円を次の住宅購入に使える」と考えていると、資金計画に不足が生じるおそれがあります。住み替えや住宅ローンの完済を予定している場合は、査定価格ではなく、最終的な売却手取り額を把握することが重要です。

この記事では、2026年時点の制度をもとに、豊中市のマンション売却で発生する費用、仲介手数料の上限、税金の計算方法、売却価格別の手取りシミュレーションを分かりやすく解説します。

豊中市のマンション売却でかかる主な費用一覧

マンション売却時に発生する費用は、大きく次の5種類に分けられます。

仲介手数料と印紙税は、仲介による一般的な売却で発生しやすい費用です。

一方、譲渡所得税は売却したすべての人にかかるわけではありません。取得費や売却費用を差し引いても利益が残り、利用できる特例を適用した後にも課税譲渡所得が残る場合に発生します。

住宅ローンを完済しているか、登記簿上の住所が現在と同じか、室内に残置物があるかによっても必要費用は変わります。

豊中市の現在の売却価格を先に把握したい方は、豊中市のマンション売却相場を駅別・築年数別に解説した記事もご確認ください。

仲介手数料の計算方法と上限額

仲介手数料は、不動産会社が購入希望者を探し、広告、内覧対応、条件交渉、契約手続きなどを行い、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。

不動産会社が受け取れる仲介手数料には法令上の上限があります。売買価格を次の3つの部分に分けて計算します。

売却価格400万円超なら速算式で計算できる

売却価格が400万円を超える場合は、次の速算式を使うと税込の仲介手数料上限を計算できます。

または、税込の数字へまとめて次のように計算できます。

売却価格別の仲介手数料早見表

売却価格3,000万円の場合の計算例

売却価格3,000万円の場合、不動産会社が売主から受け取れる仲介手数料の上限は、税込105万6,000円です。

ただし、上限額が自動的に請求額になるわけではありません。実際に支払う金額や支払時期は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ確認します。

800万円以下の物件には仲介手数料の特例がある

2024年7月1日以降、売買価格が800万円以下の宅地または建物については、通常の計算額を超えて仲介手数料を受け取れる特例があります。

特例を適用した場合でも、売主または買主の一方から受け取れる報酬の上限は、税込33万円です。

豊中市の一般的なファミリー向け分譲マンションでは800万円を超える売却が多いと考えられますが、築年数が古い住戸、小規模住戸、権利関係や管理状態に事情がある物件では対象になる可能性があります。

マンション売買契約書にかかる印紙税

紙の不動産売買契約書を作成すると、契約書に記載された売買金額に応じて印紙税がかかります。

不動産売買契約書については、2027年3月31日までに作成される一定の契約書を対象に軽減措置が設けられています。

例えば、3,000万円、4,000万円、5,000万円でマンションを売却し、紙の売買契約書を作成する場合の印紙税は1万円です。

5,000万円を超えて7,000万円で売却する場合は3万円となります。

契約書を2通作る場合はそれぞれに印紙が必要

売主用と買主用として、双方が署名または押印した契約書を2通作成する場合は、原則としてそれぞれが課税文書となります。

売主が保管する契約書にも所定の収入印紙が必要です。

電子契約では電磁的記録そのものに印紙税はかからない

印紙税の対象は、印紙税法上の課税文書です。契約を電磁的記録のみで締結し、紙の課税文書を作成しない場合、電磁的記録そのものには印紙税は課されません。

ただし、電子契約を行った後に、契約成立を証明する目的で署名・押印した紙の契約書を別途作成すると、その紙が課税対象になる場合があります。

譲渡所得税・住民税はいくらかかる？

マンションを売却して税務上の利益が出た場合、その利益は譲渡所得として扱われます。

譲渡所得は、単純に「売却価格－購入価格」で計算するものではありません。

さらに、マイホームの3,000万円特別控除などを利用できる場合は、次のように課税譲渡所得を計算します。

取得費に含められる主な費用

取得費とは、売却したマンションを取得するためにかかった費用です。

• マンションの購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の印紙税
• 購入時の登記費用
• 一定の不動産取得税
• 購入後に行った資産価値を高める改良費や設備費

ただし、建物部分の取得費は、購入時の金額をそのまま使うわけではありません。所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

マンションは土地の持分と建物部分で構成されるため、購入時の売買契約書などを使って土地と建物の価格を分けて計算する必要があります。

取得費が分からないと税額が大きくなる可能性がある

購入時の契約書などがなく取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

例えば、4,000万円でマンションを売却した場合、概算取得費は200万円です。

実際には3,000万円以上で購入していたとしても、証明できる資料がなく概算取得費を使うと、税務上の利益が大きく計算される可能性があります。

譲渡費用に含められる主な費用

譲渡費用とは、マンションを売るために直接かかった費用です。

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 売却のために直接必要となった一定の費用

引越し費用、通常の管理費、修繕積立金、固定資産税、日常的な修理費などは、支払ったからといってすべて譲渡費用へ含められるわけではありません。

現金の手取り計算に含める費用と、税務上の譲渡費用として控除できる費用は分けて考える必要があります。

所有期間5年を超えるかで税率が変わる

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

復興特別所得税は、所得税額に対して2.1％を加えて計算します。

「購入してから5年を過ぎた日」に売れば自動的に長期になるわけではありません。判定日は売却した年の1月1日です。

譲渡所得1,000万円の税額例

特別控除を適用しない状態で、課税譲渡所得が1,000万円残った場合の概算税額は次のとおりです。

所有期間の違いだけで税額に大きな差が出ます。ただし、マイホームを売却した場合は、次に解説する3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいるマンションを売却した場合、一定の要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

例えば、取得費と譲渡費用を差し引いた後の譲渡所得が1,000万円で、3,000万円特別控除を適用できれば、課税譲渡所得は0円となります。

特別控除は、必ず3,000万円を受け取れる制度ではありません。譲渡所得が1,000万円なら、控除できる金額も1,000万円が上限です。

3,000万円特別控除の主な確認項目

• 現在、自分が住んでいるマイホームであること
• 以前住んでいた場合は、原則として住まなくなってから所定の期限内に売却すること
• 親子、夫婦など特別な関係のある人への売却ではないこと
• 他の一定の特例と重複していないこと
• 特例の適用を受けるために確定申告を行うこと

以前住んでいたマンションについては、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、期限に関する要件があります。

転勤を理由に賃貸へ出しているマンションでも、貸したことだけで直ちに対象外になるわけではありません。ただし、売却時期が遅れると期限を超える可能性があります。

税額が0円でも確定申告が必要

3,000万円特別控除を適用した結果、税額が0円になる場合でも、特例を利用するための確定申告が必要です。

「税金がかからないから何もしなくてよい」と判断せず、売却した翌年の申告準備を行ってください。

住み替え先の住宅ローン控除との関係に注意

3,000万円特別控除を利用すると、住み替え先で住宅ローン控除を利用できない期間が生じる場合があります。

売却時の特例を優先するか、新居の住宅ローン控除を優先するかによって、家計全体の税負担が変わる可能性があります。

抵当権抹消・住所変更などの登記費用

住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記が必要

住宅ローンを利用してマンションを購入している場合、登記簿には金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。

マンションを買主へ引き渡す際には、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

区分マンションでは、専有部分の建物と敷地権の対象となる土地に対して登録免許税がかかります。建物1個と土地1個なら2,000円ですが、敷地権の対象となる土地が複数ある場合は金額が増えることがあります。

司法書士へ手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。報酬額は、登記内容や依頼先によって異なります。

登記簿上の住所・氏名が現在と違う場合

引越しや婚姻などにより、登記簿上の住所または氏名が現在の情報と異なる場合は、売却の所有権移転登記を行う前に変更登記が必要になります。

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務化されました。住所や氏名に変更があった場合は、原則として変更日から2年以内に登記を申請する必要があります。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっており、変更登記をしていない不動産も義務化の対象です。

相続登記が終わっていない場合

相続したマンションを売却するには、原則として相続人への相続登記を行い、現在の所有者を登記簿へ反映させる必要があります。

亡くなった所有者名義のまま、買主へ直接所有権を移転することはできません。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議、必要書類の収集、相続登記などに時間がかかる可能性があります。売却期限がある場合は、早めに司法書士へ相談します。

住宅ローンの一括返済に関する費用

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金や自己資金を使って、引渡しまでにローンを完済する必要があります。

金融機関の一括返済手数料

住宅ローンを繰上げ完済すると、金融機関や手続き方法によって一括返済手数料がかかる場合があります。

• インターネット手続きか窓口手続きか
• 固定金利か変動金利か
• 借入中の住宅ローン商品
• 完済日までの利息
• 保証会社の手続き

正確な金額は、住宅ローンを借りている金融機関へ確認してください。

売却価格よりローン残高が多い場合

マンションの売却価格から仲介手数料などを引いた金額よりも住宅ローン残高が多い状態を、一般にオーバーローンと呼びます。

例えば、売却後に金融機関へ返済できる金額が2,900万円で、住宅ローン残高が3,100万円なら、200万円の不足が生じます。

不足額を自己資金で補えなければ、通常の方法では抵当権を抹消できず、売却を完了できません。

住み替えローンなどを利用できる場合もありますが、収入、既存ローン、新居の価格、金融機関の審査によって取扱いが異なります。

引越し・清掃・修繕などその他の費用

仲介手数料や税金以外にも、物件の状態や売却方法によって費用が発生します。

管理費・修繕積立金の精算

管理費や修繕積立金は、管理組合の請求日と引渡し日の関係により、売主と買主の間で日割りまたは月割り精算を行う場合があります。

売主が先払いしている場合は買主から受け取ることがあり、未払いがあれば引渡しまでに清算を求められます。

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者へ課税されます。

不動産売買では、売主と買主の合意により、引渡し日を基準として固定資産税等を精算することが一般的です。

買主から受け取る精算金は、売却代金とともに税務上の譲渡収入へ含めて計算する場合があるため、確定申告時に確認してください。

高額なリフォームは先に査定してから判断する

売却前にキッチン、浴室、床、壁紙などを全面的に改装しても、工事費を売却価格へ全額上乗せできるとは限りません。

購入後に自分好みのリフォームを希望する買主もいます。

最初に現状のままで査定を受け、次の3パターンを比較すると判断しやすくなります。

1. 現状のまま売却する
2. 清掃や小規模な補修だけ行う
3. 部分的または全面的なリフォームを行う

豊中市のマンション売却手取りシミュレーション

売却手取り額は、次の式で計算します。

ここでは、売却価格3,000万円、4,000万円、5,000万円の3パターンを試算します。

比較しやすくするため、次の条件を設定します。

• 仲介手数料は法令上の税込上限額で計算
• 紙の売買契約書を作成
• 印紙税の軽減措置を適用
• 登記・ローン関連費用は仮定の金額
• 引越し、清掃、残置物処分などは仮定の金額
• 固定資産税等の精算金は含めない
• 譲渡所得税・住民税は含めない

同じ売却価格でも、住宅ローン残高、司法書士費用、引越し費用、譲渡所得税によって最終的な手取りは大きく変わります。

住み替え先の購入資金を考えるときは、査定価格ではなく、ローン返済後の手取り額を基準にしてください。

譲渡所得税を含めた計算例

次の条件でマンションを売却したと仮定します。

• 売却価格：4,000万円
• 減価償却後の取得費：2,800万円
• 税務上の譲渡費用：150万円
• 譲渡所得：1,050万円

3,000万円特別控除を利用できれば、譲渡所得1,050万円の全額を控除できるため、課税譲渡所得は0円になります。

一方、特別控除を利用できず、長期譲渡所得として課税される場合の概算税額は約213万3,000円です。

売却価格が同じでも、特例を利用できるかどうかで手取り額が200万円以上変わる可能性があります。

マンション売却費用を抑える5つの方法

1．購入時の書類を探して取得費を確認する

購入時の売買契約書や領収書を確認できれば、概算取得費ではなく実際の取得費を使える可能性があります。

特に長期間所有しているマンションや相続したマンションでは、書類の有無が税額へ大きく影響する場合があります。

2．必要のない大規模リフォームを行わない

売却前のリフォーム費用を売却価格へ全額上乗せできるとは限りません。

全面改装を決める前に、現状での査定価格と、工事後に見込める価格を比較します。

3．売却開始前に室内の整理を進める

売却直前に大量の残置物処分を依頼すると、業者選定や費用比較の時間がなくなる場合があります。

不要品を少しずつ処分し、売却時に必要な物だけを残すことで、処分費や引越し費用を抑えやすくなります。

4．住宅ローンの完済費用を事前確認する

一括返済手数料、完済日までの利息、抵当権抹消書類の受取方法を金融機関へ確認します。

引渡し直前になって不足資金が判明すると、売却スケジュールへ影響する可能性があります。

5．査定価格ではなく手取り額で比較する

不動産会社の査定額が高くても、実際の成約価格、仲介手数料、販売期間、追加費用によって手取りは変わります。

査定を受ける際は、次の項目まで確認してください。

• 査定価格の根拠
• 想定される成約価格
• 仲介手数料の金額
• 登記やローンに必要な費用
• 売却までの想定期間
• 売却価格から費用を引いた手取り額

売却前に確認しておきたい書類と数字

売却費用や手取りを正確に計算するには、次の資料を準備します。

売却前に把握する6つの数字

1. 現実的に成約が見込める売却価格
2. 仲介手数料の予定額
3. 住宅ローンの現在残高
4. 一括返済・登記にかかる費用
5. 引越しや残置物処分にかかる費用
6. 譲渡所得税と利用できる特例

この6つをそろえることで、売却後に手元へ残る金額を具体的に計算できます。

豊中市のマンション売却費用に関するよくある質問

マンション売却費用は売却価格の何％ですか？

一律ではありません。

仲介手数料は売却価格から計算できますが、譲渡所得税、住宅ローン返済費用、登記費用、引越し費用などは所有者ごとに異なります。

売却価格400万円超の場合、仲介手数料の税込上限だけで「売却価格×3.3％＋6万6,000円」となります。これに印紙税や登記費用などを加えて計算してください。

3,000万円で売却した場合の仲介手数料はいくらですか？

法令上の税込上限額で計算すると105万6,000円です。

計算式は「3,000万円×3.3％＋6万6,000円」です。実際に支払う仲介手数料は、媒介契約の内容を確認してください。

マンションを売却したら必ず税金がかかりますか？

必ずかかるわけではありません。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いても利益が出ず、譲渡所得が0円以下であれば、原則として譲渡所得税はかかりません。

利益が出た場合でも、マイホームの3,000万円特別控除などを利用できる可能性があります。

3,000万円特別控除を使えば確定申告は不要ですか？

いいえ。特別控除を適用して税額が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、買主への引渡し時に抵当権を抹消できれば売却できます。

ローン残高が売却後の手取り額を上回る場合は、不足資金の準備や金融機関への相談が必要です。

抵当権抹消費用はいくらですか？

登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

マンションでは専有部分の建物と敷地権の土地が対象になるため、建物1個・土地1個なら2,000円です。土地の数によって増えることがあります。

司法書士へ依頼する場合は、別途司法書士報酬がかかります。

住所変更登記をしていないと売却できませんか？

登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合、所有権移転登記の前提として住所変更登記が必要になるのが一般的です。

2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化されているため、売却予定がなくても登記内容を確認してください。

売却前にリフォームした方が得ですか？

必ずしも得とは限りません。

工事費を売却価格へ全額上乗せできない場合があり、購入者が自分でリフォームしたいケースもあります。

先に現状査定を受け、清掃、小修繕、部分改修、全面改修の費用対効果を比較してください。

売却費用はいつ支払いますか？

費用によって異なります。

• 印紙税：売買契約書を作成するとき
• 仲介手数料：売買契約時と引渡し時に分ける場合など
• 住宅ローン完済・抵当権抹消費用：引渡し時
• 引越し・残置物処分費用：退去や処分を行ったとき
• 譲渡所得税：売却翌年の確定申告後

仲介手数料の支払時期は不動産会社によって異なるため、媒介契約前に確認します。

まとめ｜査定価格ではなく売却後の手取り額を確認する

豊中市でマンションを売却するときは、売却価格だけでなく、次の費用を差し引いた手取り額を確認する必要があります。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 譲渡所得税・住民税
• 抵当権抹消登記費用
• 住所・氏名変更登記費用
• 住宅ローン一括返済費用
• 引越し・清掃・残置物処分費用

売却価格3,000万円の場合、仲介手数料の税込上限だけで105万6,000円です。住宅ローンが残っていれば、売却諸費用を引いた後にローンを完済しなければなりません。

一方、売却によって利益が出ても、一定の要件を満たすマイホームであれば、3,000万円特別控除によって税負担を抑えられる可能性があります。

売却を具体的に進める前に、次の順番で確認してください。

1. 豊中市での現実的な売却価格を査定する
2. 仲介手数料とその他の売却費用を計算する
3. 住宅ローン残高を確認する
4. 購入時の書類を探して取得費を確認する
5. 利用できる税制特例を確認する
6. 最終的な売却手取り額を算出する

制度・税金に関する主な出典

1. 国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」
2. 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
3. 国税庁「電磁的記録に関する印紙税の取扱い」
4. 国税庁「譲渡所得の計算のしかた」
5. 国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
6. 国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
7. 国税庁「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」
8. 法務局「抵当権抹消登記に必要な書類と登録免許税」
9. 法務省「住所等変更登記の義務化」