【2026年版】マンション売却にかかる費用と税金｜仲介手数料・印紙税・手取り額を計算

マンション売却にかかる費用の全体像

マンション売却にかかる費用は、
すべての売主に発生するものと、
住宅ローンや売却益などの条件によって発生するものに分かれます。

※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。

マンション売却価格別の費用早見表

次の表は、売却価格が400万円を超える一般的な仲介取引を想定し、
仲介手数料の上限額と紙の売買契約書にかかる印紙税をまとめたものです。

マンション売却の仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社へ売却活動や契約手続きを依頼し、
売買契約が成立した場合に支払う報酬です。

宅地建物取引業者が売主から受け取れる仲介手数料には、
法律に基づく告示で上限が定められています。
^[1]

仲介手数料の上限料率

売却価格が400万円を超える場合の速算式

3,000万円で売却した場合

4,000万円で売却した場合

5,000万円で売却した場合

売却価格800万円以下の特例

2024年7月1日以降、
価格800万円以下の「低廉な空家等」については、
通常の計算結果を超えて仲介手数料を受領できる特例があります。

特例を適用する場合の上限は、
売主・買主それぞれから受け取る報酬について
33万円（税込）です。

不動産会社は、媒介契約の締結時に報酬額を説明し、
売主の合意を得る必要があります。
^[1]

マンション売買契約書にかかる印紙税

紙の不動産売買契約書は課税文書に該当し、
契約書に記載された売買金額に応じた収入印紙を貼ります。

2026年に作成する不動産売買契約書は、
2027年3月31日までの軽減措置の対象です。
^[2]

不動産売買契約書の軽減後の印紙税

売主用と買主用に原本を2通作成する場合は、
それぞれの契約書に印紙税がかかります。

電子的な記録のみで契約を締結し、
紙の課税文書を作成しない電子契約の場合は、
電磁的記録自体に印紙税は課されません。
^[3]

抵当権抹消・住所変更登記にかかる費用

住宅ローンが残る場合は抵当権を抹消する

住宅ローンを利用して購入したマンションには、
金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。

売却時は、原則として売却代金などで住宅ローンを完済し、
買主へ所有権を移転する際に抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、
不動産1個につき1,000円です。
^[7]

建物1個と敷地権1個であれば2,000円が基本ですが、
敷地が複数筆に分かれているマンションでは、
不動産の個数に応じて金額が増える場合があります。

司法書士へ手続きを依頼する場合は、
登録免許税とは別に司法書士報酬や書類取得費用がかかります。

2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化

2026年4月1日から、不動産所有者は、
住所や氏名・名称に変更があった日から2年以内に
変更登記を申請することが義務付けられました。
^[8]

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっており、
登記が未変更の場合も義務化の対象です。
原則として2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

住宅ローン・引越し・清掃などの費用

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、
引渡し日に残債を一括返済する方法が一般的です。

一括返済手数料は金融機関によって異なり、
インターネット手続き、窓口手続き、固定金利・変動金利などで
金額が変わる場合があります。

売却を決めた段階で、金融機関へ次の事項を確認してください。

• 引渡し予定日時点の住宅ローン残高
• 一括返済の申込期限
• 繰上返済手数料
• 抵当権抹消書類の受取方法
• 金融機関指定の司法書士がいるか

引越し・残置物処分費用

売買契約で取り決めた設備などを除き、
原則として売主の荷物は引渡しまでに撤去します。

大型家具、家電、不用品が多い場合は、
引越し費用とは別に処分費用が必要になることがあります。

ハウスクリーニング・補修費用

居住中の状態でも売却できますが、
水回りや床などを清掃すると内覧時の印象を整えやすくなります。

一方、売却前に高額な全面リフォームを行っても、
工事費を売却価格へ全額上乗せできるとは限りません。

工事を行う前に、現状のまま査定を受け、
清掃、部分補修、設備交換のどこまで行うべきか確認してください。

管理費・修繕積立金・固定資産税の精算

管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税は、
引渡し日を基準に売主と買主で日割りまたは月割り精算することがあります。

これらは一方的に失う費用とは限らず、
売主が先に支払った期間分を買主から受け取る形で調整される場合があります。

マンション売却時にかかる譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合は、
その利益に対して所得税、復興特別所得税、住民税が課される可能性があります。

土地や建物の譲渡所得は、
給与所得などとは分けて計算する分離課税です。

売却価格から住宅ローン残高を引くわけではない

譲渡所得税の計算では、
住宅ローン残高を取得費や譲渡費用として差し引くことはできません。

住宅ローンは手取り額の計算では差し引きますが、
譲渡所得の計算とは分けて考える必要があります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって変わります。

長期譲渡所得の税率は、
所得税15％に復興特別所得税を加え、
住民税5％を合わせた実効税率20.315％です。
^[5]

短期譲渡所得の実効税率は39.63％です。
^[6]

所有期間10年超のマイホームの軽減税率

売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、
一定の要件を満たすと軽減税率の特例を利用できます。

この軽減税率は、
居住用財産の3,000万円特別控除と併用できます。
^[9]

マイホーム売却の3,000万円特別控除

自分が住んでいるマイホームを売却した場合、
一定の要件を満たすと、
所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
^[4]

3,000万円特別控除の主な確認事項

• 現在住んでいる自宅、または一定期間内に売る以前の自宅である
• 親子、夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
• 前年・前々年に同じ特例などを利用していない
• 買換え特例など、併用できない特例を利用していない
• 特例の適用を受けるために確定申告を行う

以前住んでいたマンションの売却期限

以前住んでいたマンションについては、
原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の
12月31日までに売却する必要があります。

住まなくなった後に賃貸へ出していた場合でも、
期限やその他の要件を満たせば特例の対象になり得ます。

税額が0円でも確定申告が必要

特別控除を適用した結果、
課税譲渡所得が0円になる場合でも、
特例を受けるためには必要書類を添えて確定申告を行います。

税金を左右する取得費と譲渡費用

取得費とは

取得費は、マンションを購入したときの代金や購入手数料などを
基礎に計算します。

ただし、建物部分については、
所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。
^[5]

そのため、
「4,000万円で購入して4,000万円で売ったから利益は0円」
と単純には判断できません。

取得費が分からない場合

購入時の売買契約書や領収書がなく、
取得費を確認できない場合は、
売却価格の5％を概算取得費として計算できます。
^[10]

実際の購入価格が高かったにもかかわらず、
取得費を5％で計算すると譲渡所得が大きくなり、
税負担が増える可能性があります。

譲渡費用に含まれる主な費用

税務上の譲渡費用は、
土地や建物を売るために直接かかった費用です。
^[11]

マンション売却後の手取り額を計算

4,000万円で売却した場合の手取り例

次は計算方法を理解するための仮定例です。
個別の売却費用や税額を保証するものではありません。

この例では、4,000万円で売却しても、
売主の手元に残る概算額は約2,325万円です。

実際の手取り額は、住宅ローン残高、司法書士報酬、
引越し費用、譲渡所得税などによって変わります。

取得費が不明な場合の税額例

次の条件で計算します。

• 売却価格：4,000万円
• 取得費：不明のため売却価格の5％＝200万円
• 譲渡費用：150万円
• 3,000万円特別控除を利用
• 所有期間5年超の長期譲渡所得

取得費を証明できるかどうかで、
課税譲渡所得と税額が大きく変わる可能性があります。

マンション売却費用を支払うタイミング

税金と手取り計算のために集める書類

そのほか確認しておきたい書類

• 登記事項証明書
• 登記識別情報通知または権利証
• 固定資産税納税通知書
• 管理規約・使用細則
• 管理費・修繕積立金の確認資料
• 長期修繕計画書
• 購入時と売却時の精算書
• 本人確認書類

まとめ｜査定価格ではなく売却後の手取り額を確認する

マンション売却では、
査定価格や成約価格がそのまま手元に残るわけではありません。

• 最も大きな費用になりやすいのは仲介手数料
• 仲介手数料には法律に基づく上限がある
• 紙の売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかる
• 2026年は印紙税の軽減措置の対象期間
• 住宅ローンが残る場合は完済と抵当権抹消が必要
• 2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化された
• 譲渡所得税は売却価格ではなく課税譲渡所得にかかる
• 所有期間5年超と5年以下では税率が大きく異なる
• マイホームは最高3,000万円の特別控除を使える場合がある
• 取得費を証明できる書類を探すことが重要
• 住宅ローン残高は手取り計算で差し引く

売却後の手取り額を正確に把握するには、
現在の査定価格、住宅ローン残高、購入時の取得費、
売却費用、利用できる税制特例を順番に確認します。

特に住み替えを予定している場合は、
売却価格ではなく手取り額を基準に、
新居の購入予算や住宅ローン計画を立てることが重要です。

マンション売却に関する関連ページ

• 
  初めてのマンション売却｜査定から引渡しまでの流れ
  
• 
  マンションの売却相場を調べる方法
  
• 
  マンションを高く売るためのポイント
  
• 
  マンション売却・賃貸査定について
  
• 
  匿名・電話番号なしでマンション査定を依頼する
  

参考資料・制度確認先

1. 
   国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」
   
2. 
   国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
   
3. 
   国税庁「電磁的記録に関する印紙税の取扱い」
   
4. 
   国税庁「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」
   
5. 
   国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
   
6. 
   国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
   
7. 
   法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
   
8. 
   法務省「住所等変更登記の義務化」
   
9. 
   国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
   
10. 
    国税庁「取得費が分からないとき」
    
11. 
    国税庁「譲渡費用となるもの」