2026年版｜豊中市でマンションを売るか貸すか？売却手取りと賃貸収支を比較

公開日：2026年8月3日　
更新日：2026年8月3日
執筆：マンションValueUp編集部

豊中市でマンションを所有している方の中には、「今の価格で売却した方がよいのか」「賃貸に出して家賃収入を得た方がよいのか」と迷っている方も多いのではないでしょうか。

売るか貸すかを判断するとき、売却査定額と想定家賃だけを比べるのは十分ではありません。売却では仲介手数料や住宅ローン残高を差し引いた売却後の手取り額、賃貸では管理費、修繕積立金、空室、管理手数料、税金、設備修理などを差し引いた年間の実質収支を比べる必要があります。

さらに、転勤後に豊中市へ戻る予定があるか、住宅ローン契約上の問題がないか、将来売却するときの税制特例に間に合うかといった条件によっても、適した選択は変わります。

この記事では、2026年の豊中市のマンション売却・賃貸市場を確認しながら、売却手取りと賃貸収支の計算方法、売却が向いているケース、賃貸が向いているケースを具体的に解説します。

豊中市でマンションを売るか貸すか｜先に結論

豊中市のマンションを売るか貸すかに、すべての所有者へ共通する正解はありません。ただし、判断の順番は共通しています。

最初に「将来もう一度住む可能性」を確認し、次に売却手取りと賃貸収支を計算します。そのうえで、住宅ローン、税金、空室、修繕、賃貸管理の負担を許容できるかを検討します。

2026年の豊中市は売却価格・賃料ともに上昇傾向

LIFULL HOME’Sの参考データでは、築10年・専有面積70㎡という同一条件で見た豊中市の中古マンション価格は、直近3年間で約8.43％上昇しています。一方、同じ築10年・70㎡条件の賃料は、直近3年間で約6.94％上昇しています。

売却価格と賃料の両方が上昇傾向にありますが、参考データ上では売却価格の上昇率が賃料の上昇率を上回っています。これは、売却に有利な市況である可能性を示す一方、価格に対する家賃の割合である利回りが低くなりやすいことも意味します。

豊中市の売却相場を駅別、町別、築年数別に確認したい方は、先に2026年版・豊中市のマンション売却相場をご確認ください。

豊中市の70㎡マンションの賃料参考値

専有面積70㎡に条件をそろえた賃料参考値は、築年数によって次のように示されています。

※LIFULL HOME’S住まいインデックスのAI査定による参考値です。実際の賃料は、最寄り駅、駅徒歩、階数、方角、設備、内装、管理状態、契約条件などによって異なります。

マンションValueUpに掲載されている豊中市の賃貸実績

マンションValueUpの豊中市ページには、次の分譲マンション賃貸実績が掲載されています。

掲載実績を見ると、70～90㎡台の分譲マンションでも、家賃は9万円台から30万円台まで大きく異なります。千里中央、桃山台、緑地公園、豊中、少路などの最寄り駅だけでなく、築年数、駅距離、階数、眺望、設備、契約時期による差があるためです。

※掲載ページには各事例の成約時期が記載されていません。現在の募集賃料または成約賃料を保証するものではないため、最新の賃料査定と比較してください。

売るか貸すかを決める前に確認する5項目

1．豊中市のマンションへ再び住む可能性

将来住む可能性がない場合は、賃貸経営を続ける目的があるかを明確にします。単に「売るのがもったいない」という理由だけで貸し始めると、空室や修繕が発生したときに負担感が大きくなります。

転勤や家族の事情で数年後に戻る予定がある場合は、賃貸を選ぶ理由があります。ただし、希望する時期に確実に戻れる契約方法を選ばなければなりません。

2．売却後にいくら手元へ残るか

査定価格が3,000万円でも、3,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、印紙税、登記関連費用、住宅ローン残高、売却益に対する税金などを差し引きます。

住み替えを予定している場合は、売却価格ではなく、売却後の手取り額を基準に次の住宅予算を決めます。

3．賃貸経営で年間いくら残るか

月額家賃から住宅ローン返済額だけを引く計算では不十分です。管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理料、火災保険、空室、設備故障、入居者募集費用も見込みます。

また、収支計算では、1年間満室という前提だけでなく、1カ月空室、設備交換20万円などの厳しい条件でも確認しておくことが重要です。

4．急な支出へ対応できる資金があるか

給湯器、エアコン、コンロ、換気扇、水回りなどは、入居中に突然故障することがあります。貸主側の負担で修理や交換が必要になれば、数万円から数十万円の支出が発生する可能性があります。

賃料収入をすべて住宅ローン返済や生活費に使うのではなく、修繕用の資金を別に確保できるか確認してください。

5．住宅ローンと管理規約に問題がないか

自己居住用の住宅ローンを利用しているマンションを、金融機関へ無断で賃貸することは避けなければなりません。転勤などの事情がある場合でも、賃貸募集を始める前に借入先へ相談します。

マンションの管理規約や使用細則についても、賃貸時の届出、入居者情報の提出、駐車場の承継、ペット、楽器、民泊などのルールを確認します。

豊中市でマンションを売却したときの手取り計算

売却手取りは、次の計算で考えます。

マンション売却で差し引かれる主な費用

売却価格3,100万円・ローン残高1,200万円の手取り例

豊中市のマンションを3,100万円で売却するケースを、次の仮定で計算します。

この例では、3,100万円で売却しても、住宅ローン返済後の税引き前手取りは約1,770万円です。実際には、登記状態、金融機関の手数料、室内状況、税金によって金額が変わります。

売却益が出ても3,000万円特別控除を使える場合がある

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、自動的に適用されるものではなく、必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。

売却による譲渡所得は、基本的に次の式で計算します。

取得費には購入価格だけでなく購入時の諸費用などを含められる場合がありますが、建物部分は所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。そのため、購入価格と売却価格の単純な差額だけでは税金を計算できません。

一度貸してから売る場合は3,000万円特別控除の期限に注意

以前住んでいたマイホームは、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除の対象になる可能性があります。住まなくなった後に賃貸していたことだけを理由に、直ちに対象外になるわけではありません。

例えば、2026年7月に転居した場合、原則的な期限の目安は2029年12月31日です。賃貸を長期間続けてから売却すると、この期限を過ぎる可能性があるため、貸し始める前に将来の売却時期も確認しておく必要があります。

所有期間5年を境に譲渡所得の税率が変わる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。2026年中の売却では、2020年12月31日以前に取得した不動産が長期譲渡所得となる基準です。

※マイホームの3,000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率、買換えや譲渡損失に関する特例などが適用できる場合があります。個別の税額は税務署または税理士へご確認ください。

豊中市のマンションを賃貸に出したときの実質収支

賃貸経営の判断では、満室時の年間家賃ではなく、空室とすべての維持費を考慮した手残りを計算します。

月額家賃15.3万円の賃貸収支モデル

豊中市の築10年・70㎡の賃料参考値である月額15.3万円を使い、1年間の収支を試算します。比較しやすくするため、売却査定価格は3,100万円と仮定します。

この試算では、月額家賃が15.3万円あっても、空室と維持費を差し引いた後の手残りは年間約91万円です。さらに月額8万5,000円の住宅ローン返済があると、現金収支は年間約11万円の赤字になります。

ただし、住宅ローン返済額の中には元本返済が含まれています。元本返済によってローン残高は減るため、現金収支が赤字だから直ちに資産運用上も損失というわけではありません。一方で、毎年持ち出しが続けば、家計の負担になることは確かです。

表面利回りと実質利回りは大きく異なる

売却査定価格を3,100万円、月額家賃を15.3万円と仮定した場合、表面利回りは約5.9％です。

しかし、空室と運営費を差し引いた年間約91万円で計算すると、ローン返済前の実質利回りは約2.9％まで下がります。

売るか貸すかを判断するときは、購入当時の価格ではなく、現在売却すれば得られる価格を分母にして利回りを確認することが重要です。現在3,100万円で売れる資産を保有し続ける以上、その3,100万円を使って年間いくら残るかという考え方が必要になります。

豊中市のマンション売却が向いているケース

今後マンションへ戻る予定がない

豊中市へ戻る予定がなく、資産運用として保有する明確な目的もない場合は、売却を優先しやすくなります。賃貸を選ぶと、入居者対応、修繕、税務申告、管理会社との調整が長期間続きます。

売却によって住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税の負担を終えられる点もメリットです。

住み替えや相続人への分配で現金が必要

次の住宅購入資金、介護施設の入居費、相続人への分配など、まとまった現金が必要な場合は売却が適しています。賃貸収入は毎月入りますが、マンションの資産価値をすぐ現金化できるわけではありません。

賃貸収支が赤字になる

家賃から空室とすべての費用を引いた後、住宅ローン返済を含めて赤字になる場合は注意が必要です。将来の価格上昇やローン元本の減少を見込んで赤字を許容する考え方もありますが、毎年の持ち出しに耐えられる資金が必要です。

築年数の進行や修繕負担が気になる

マンションを保有し続けると建物は古くなり、室内設備も劣化します。大規模修繕や修繕積立金の増額が予定されている場合は、保有を続けた場合の総負担を確認してください。

築年数が古くなれば必ず価格が下がるとは限りませんが、売却価格、賃料、維持費の3つを同時に考える必要があります。

マイホーム売却特例の期限内に売りたい

転居後に賃貸へ出す場合でも、3,000万円特別控除の適用期限は進みます。将来売却する可能性が高く、売却益が見込まれる場合は、特例の期限内に売るメリットを税理士と確認する価値があります。

豊中市のマンション賃貸が向いているケース

転勤などで数年後に戻る予定がある

一時的な転勤で、将来豊中市のマンションへ戻る可能性が高い場合は、売却せずに貸す選択肢があります。空室のまま保有するより、賃料収入を住宅ローンや維持費へ充てられます。

ただし、戻る時期が決まっている場合は、普通借家契約ではなく定期借家契約が適しているかを検討します。

駅近・築浅など賃貸需要が見込める

千里中央、桃山台、緑地公園、豊中、少路などで駅へのアクセスが良い物件や、設備の整った築浅・大規模マンションは、分譲賃貸を探す入居者の候補になりやすい傾向があります。

ただし、駅名だけで賃料を決めず、同じマンションや近隣の競合物件を確認します。高すぎる募集賃料で空室期間が長くなると、年間収入は適正賃料で早く決まった場合より少なくなることがあります。

空室を見込んでも収支が黒字になる

年間1～2カ月の空室、設備修理、入居者募集費を見込んでも収支が黒字になる場合は、賃貸を検討しやすくなります。ローン完済済みのマンションは、返済中の物件より現金収支を確保しやすいでしょう。

修繕や退去に備える資金がある

賃貸経営では、入居中の修理や退去後の原状回復が発生します。毎月の家賃から一定額を積み立て、給湯器などの交換が重なっても対応できる状態が必要です。

長期保有する理由が明確

将来自分や家族が使用する、相続資産として残す、長期的な家賃収入を得るなど、保有目的が明確な場合は賃貸を選ぶ合理性があります。

反対に、保有目的が曖昧なまま「とりあえず貸す」と、売却時期を逃したり、税制上の期限を過ぎたりする可能性があります。

住宅ローンが残るマンションを貸すときの注意点

自己居住用の住宅ローンは、原則として借入本人や家族が住む住宅を対象としています。転勤などのやむを得ない事情があっても、無断で賃貸に出すと契約上の問題になる可能性があります。

住宅金融支援機構も、対象となる融資について、無断で融資住宅を賃貸すると契約違反となり、一括返済を求める場合があると案内しています。実際の取扱いは金融機関や住宅ローン商品によって異なるため、次の順番で確認してください。

家族全員がマンションから転居する場合、住宅ローン控除の対象外となる可能性があります。単身赴任で家族が引き続き居住する場合などは取扱いが異なるため、金融機関と税務署へ個別に確認してください。

転勤後に戻る予定なら定期借家契約を検討

転勤期間が決まっており、数年後にマンションへ戻る予定がある場合は、定期建物賃貸借契約が選択肢になります。

定期建物賃貸借契約は、契約で定めた期間が満了すると、更新されることなく賃貸借契約が終了する制度です。契約期間を帰任時期に合わせることで、将来自宅へ戻る計画を立てやすくなります。

ただし、定期建物賃貸借契約を有効に成立させるには、契約期間を定め、書面または一定の電磁的方法で契約し、契約前に更新がなく期間満了で終了することを説明するなど、必要な手続きがあります。

定期借家にすれば、どのような契約内容でも問題がないわけではありません。契約期間、途中解約、再契約、退去通知などを、賃貸管理会社や不動産会社と確認してください。

マンションを貸してから売却するときの注意点

入居者がいる状態でも売却は可能

賃貸中のマンションを、入居者がいる状態で売却することは可能です。この場合、買主は賃貸人の地位を引き継ぎ、家賃収入を得る投資用物件として購入することになります。

ただし、自分で住むためにマンションを探している購入者は対象になりにくくなります。投資家は家賃、年間経費、利回り、入居者属性、契約内容などから価格を判断するため、空室状態の実需向け売却とは評価方法が異なります。

空室にしてから売る場合は退去時期を読めないことがある

普通借家契約では、貸主が売却したいという理由だけで希望時期に退去してもらえるとは限りません。将来売却する時期が決まっている場合は、賃貸開始時の契約方法が重要です。

賃貸期間中の減価償却が売却時の税額へ影響する

賃貸による不動産所得の計算では、建物部分の減価償却費を必要経費にできる場合があります。一方、将来売却するときの建物取得費にも減価償却が関係するため、賃貸中の節税額だけで判断しないようにします。

賃貸開始時点で建物と土地の取得価額、未償却残高、将来の売却税額を整理しておくと、売却時の計算がしやすくなります。

3,000万円特別控除の期限を管理する

以前住んでいたマンションを賃貸した後に売却する場合でも、一定の期限と要件を満たせば特例を利用できる可能性があります。ただし、賃貸を続けている間に期限を過ぎることがあるため、転居日と売却期限を記録してください。

売るか貸すかを判断する比較シート

最終判断の前に、次の数字を同じ時点で集めます。売却査定だけ、賃料査定だけでは比較できないため、両方をそろえることが重要です。

最低限そろえたい6つの数字

売却査定額が高くても、手取りが少なければ売却の目的を達成できない場合があります。家賃が高くても、空室と費用を差し引いて赤字であれば、賃貸を続ける負担が大きくなります。

最初に売却と賃貸の両方を査定し、数字を比較したうえで、税理士や金融機関への確認が必要な項目を整理すると判断しやすくなります。

豊中市でマンションを売るか貸すかに関するよくある質問

マンションを貸した後でも売却できますか？

売却できます。入居者がいる状態で投資用物件として売る方法と、賃貸借契約終了後に空室で売る方法があります。

入居中のまま売る場合は、主な買主が投資家となり、賃料や利回りを基準に価格を判断されます。将来の売却を考えている場合は、賃貸開始時に契約期間と売却予定時期を整理してください。

住宅ローン返済中でも賃貸へ出せますか？

転勤などの事情により認められる場合がありますが、住宅ローン商品や金融機関によって取扱いが異なります。無断で賃貸募集を始めず、事前に借入先へ相談してください。

家賃がローン返済額を上回れば賃貸の方が得ですか？

家賃とローン返済だけでは判断できません。管理費、修繕積立金、賃貸管理料、空室、固定資産税、保険、修繕、入居者募集費を差し引く必要があります。

ローン返済前と返済後の年間収支を分けて計算してください。

賃貸収入には税金がかかりますか？

家賃などの総収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得となります。固定資産税、損害保険料、減価償却費、一定の修繕費などは必要経費になる場合があります。

現金支出と税務上の必要経費は一致しないため、確定申告が必要になる場合は税務署または税理士へ確認してください。

一度賃貸に出すと3,000万円特別控除は使えませんか？

賃貸に出したことだけで直ちに対象外になるわけではありません。以前住んでいたマイホームについて、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば利用できる可能性があります。

転勤期間が終わったら確実に戻れますか？

契約方法によります。戻る時期が決まっている場合は、期間満了で契約が終了する定期建物賃貸借契約を検討します。

定期借家契約には必要な書面や事前説明などの成立要件があるため、不動産会社へ契約内容を確認してください。

相続したマンションは売るのと貸すのとどちらがよいですか？

相続人の人数、共有状態、取得費資料、管理費、修繕予定、想定賃料、売却手取りによって異なります。複数の相続人で共有している場合は、賃貸管理や将来売却について意見をまとめられるかも重要です。

利用予定がなく、収支も低い場合は売却して現金で分ける方法が分かりやすい一方、安定した収支を得られる物件で管理方針が一致している場合は賃貸も選択肢になります。

まとめ｜売却査定額と家賃ではなく、最終的な手残りで比較する

豊中市でマンションを売るか貸すかを判断するときは、売却価格と月額家賃だけを比べないことが重要です。

売却では、仲介手数料、登記費用、住宅ローン残高、譲渡所得税などを差し引いた手取り額を確認します。賃貸では、管理費、修繕積立金、空室、賃貸管理料、固定資産税、修繕費、ローン返済まで差し引いた年間収支を確認します。

売却と賃貸で迷っている場合は、どちらか一方に決めてから査定するのではなく、同じ時点で売却価格と想定賃料を確認してください。数字を並べることで、感覚ではなく手取りと収支を基準に判断できます。

データ・制度の出典

1. マンションValueUp「2026年版・豊中市のマンション売却相場」
2. LIFULL HOME’S「豊中市の中古マンション平均価格推移」
3. LIFULL HOME’S住まいインデックス「大阪府豊中市の賃貸マンション」
4. マンションValueUp「豊中市のマンション売却・賃貸実績」
5. 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」
6. 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
7. 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
8. 国税庁「過去に居住していたマイホームを売ったとき」
9. 国税庁「土地や建物を売ったとき」
10. 国税庁「不動産収入を受け取ったとき」
11. 国税庁「必要経費の知識」
12. 国税庁「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」
13. 住宅金融支援機構「転勤などで一時的に住めなくなったとき」
14. 国土交通省「定期建物賃貸借Q＆A」
15. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」