1．住宅ローンと将来の利用予定を確認する

住宅ローンが残っていれば、借入先へ「転居理由」「家族も退去するか」「貸出を考えているか」を伝え、契約条件と必要な手続きを確認してください。返済を続けていれば自由に貸せるとは考えず、募集や契約の前に相談します。

住宅金融支援機構は、財形住宅融資で転勤等により住めなくなる場合の事前手続きを案内しています。これは同融資の取扱いであり、すべての住宅ローンに共通する条件ではありません。自分の融資商品について、借入先の回答を記録しておきましょう。

将来戻る予定がある場合も、「何年後」と言い切れるか、未定なのかを整理します。希望する時期に必ず退去してもらえると決めつけず、契約の方法と終了時の手続きを専門家へ確認してから方針を選びます。

2．管理規約・使用細則の最新版を読む

手元の管理規約が最新版かを確認し、住戸を第三者へ貸す場合の条項、必要な届出、使用上のルールを管理会社等に聞きます。国土交通省の標準管理規約はひな型です。自分のマンションにそのまま適用されると判断しないでください。

• 貸出に伴う届出や誓約書の有無、提出時期
• ペット、楽器、喫煙、事務所利用などのルール
• 駐車場・駐輪場の契約や、借主への利用の引継ぎ
• 引越し、工事、鍵や共用施設の利用手続き
• 所有者が転居した後の連絡先、書類の送付先

募集広告の条件は、確認したルールに合わせます。たとえば所有者がペットと暮らしていたことだけを根拠に「ペット可」と載せず、種類・頭数等の条件まで確認しましょう。

3．貸す設備と撤去するものを分ける

エアコン、照明、コンロ、給湯器などについて、製造年や交換時期、動作状況、取扱説明書の有無を整理します。置いていくものが賃貸の設備となるのか、別の扱いになるのか、故障時の対応を含めて契約前に確認してください。

自分には使えているように見えるものでも、冷暖房や給湯などの試運転をして記録すると、不明点が明確になります。気になる症状は修理履歴と一緒に共有し、入居前に対応するものと、専門業者の点検が必要なものを分けます。

家具や私物を残す場合は借主の利用を前提にせず、募集方法に合うか相談します。室内の状態は撮影日と場所が分かる写真を残し、入居時にも当事者間で確認する方法を決めましょう。

4．賃料と支出を別の欄で比較する

想定月額賃料に12を掛けた数字だけでは、貸出を続けられるか判断できません。管理費・修繕積立金、委託費用、税や保険、設備交換の備え、募集時の費用を別に整理します。金額不明の項目をゼロにせず「見積もり待ち」にしておきます。

比較メモは「満室を仮定した収入」「空室期間を置いた場合の収入」「毎年の支出」「初回だけの支出」に分けると使いやすくなります。空室や修理の条件は試算の仮定であり、将来の予測や利回りの保証ではありません。

借入れがある場合は、返済を含む資金繰りも別途確認します。利益と手元資金の違いや税務上の扱いは、必要に応じて税理士等へ相談してください。

5．入居後の連絡先と判断の担当を決める

募集を頼む会社と、入居中の管理を頼む会社・契約は同じとは限りません。問合せへの対応、入金確認、設備故障、緊急時の連絡、退去時の立会いを誰が担うか明確にします。

建物全体の管理会社が、貸した住戸の賃料や借主対応まで引き受けるとは限りません。共用部分の管理と、貸主としての賃貸管理を分けて確認することが、分譲マンションでは特に大切です。

貸主に連絡がつかない時間帯があるなら、緊急修理の連絡順、承認が必要な金額、事後報告の方法を事前に相談します。

最初の相談で伝える6項目

1. マンション名と住戸の基本情報
2. 転居予定日と、再び住む可能性
3. 住宅ローンの有無と借入先への確認状況
4. 管理規約の確認状況と未確認事項
5. 設備の状態、修理履歴、残す予定のもの
6. 現地対応ができる範囲と希望する管理方法

賃料が分からない段階でも、この6項目を整理すれば相談を始めやすくなります。売却との比較も希望する場合は、その旨を最初に伝えてください。