【2026年版】住宅ローンが残るマンションは売却できる？残債・抵当権・オーバーローンの対処法

住宅ローンが残っていてもマンションは売却できる

住宅ローンを完済していない段階でも、
マンションの査定や販売活動を始めることは可能です。

売買契約を締結した後、
買主から売買代金を受け取る決済日にローンを一括返済し、
抵当権を抹消する流れが一般的です。

つまり、販売を始める前にローンを完済する必要はありません。

重要なのは、
買主へマンションを引き渡す時点で抵当権を抹消できるか
という点です。

住宅ローン完済時に抵当権を抹消する理由

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、
金融機関が担保となっている不動産から債権を回収するための権利です。

住宅ローンを利用してマンションを購入すると、
一般的にはマンションの専有部分や敷地権に抵当権が設定されます。

抵当権が残ったマンションを買主へ移転すると、
売主がローンを返済しなかった場合に、
買主が取得したマンションが抵当権の実行対象になるおそれがあります。

そのため、通常のマンション売買では、
売主が引渡しまでにローンを完済し、
抵当権を抹消することが前提になります。

法務局も、住宅ローン等を完済した場合には、
金融機関から受け取った書類を使って抵当権抹消登記を行うよう案内しています。
^[1]

抵当権抹消にかかる登録免許税

抵当権抹消登記の登録免許税は、
土地または建物1個につき1,000円です。
^[2]

マンションでは、専有部分の建物に加えて、
敷地権の対象となる土地の数によって不動産の個数が変わる場合があります。

司法書士へ登記手続きを依頼する場合は、
登録免許税とは別に司法書士報酬や書類取得費用が必要です。

売却できるか判断するために確認する3つの金額

住宅ローンが残るマンションを売却できるか判断するには、
次の3つの金額を確認します。

1．現在の住宅ローン残高

おおよそのローン残高は、次の資料や方法で確認できます。

• 住宅ローンの返済予定表
• 年末残高証明書
• 金融機関の会員用Webサイト
• 金融機関の窓口・コールセンター

ただし、売却時に必要なのは、
単なる元金残高ではなく、
引渡し予定日時点の一括返済予定額です。

経過利息や繰上返済手数料などが加わる場合があるため、
売買契約前または契約後の早い段階で金融機関へ確認します。

2．現在の査定価格

売却代金でローンを完済できるか判断するには、
現在のマンション価格を査定する必要があります。

市区町村の平均価格やポータルサイトの売出価格だけでなく、
同じマンションの成約事例、階数、方角、専有面積、
室内状態などを反映した査定価格を確認してください。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、
地域の取引価格・成約価格情報を確認できます。
^[6]

3．売却にかかる費用

売却価格をすべて住宅ローン返済へ充てられるわけではありません。

主に次の費用を差し引く必要があります。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消の登録免許税
• 司法書士報酬
• 住宅ローン一括返済手数料
• 住所・氏名変更登記費用
• 引越し・残置物処分費用
• 売却益が生じた場合の税金

この計算結果がプラスなら、
売却代金で費用とローンを支払える可能性が高くなります。

マイナスの場合は、不足額を自己資金などで補う必要があります。

アンダーローンとオーバーローンの違い

売却価格がローン残高を上回っていても安心とは限らない

例えば、査定価格が3,000万円、
住宅ローン残高が2,950万円の場合、
売却価格だけを見れば50万円の余裕があります。

しかし、仲介手数料や登記費用などが100万円以上かかれば、
実際には自己資金が必要です。

住宅ローン残債別の売却シミュレーション

次の例は計算方法を理解するための仮定です。
個別マンションの売却価格や費用を示すものではありません。

※税金、引越し費用、管理費等の精算は別途確認が必要です。

ケースA｜売却後に資金が残る

ローンと売却費用を支払った後、
概算で1,350万円が残ります。

住み替えの場合は、この資金を新居の頭金、
引越し費用、諸費用などへ充てられます。

ケースB｜売却価格が残高を上回っても不足する

売却価格はローン残高を100万円上回っていますが、
売却費用を含めると20万円不足します。

実際には引越し費用なども必要になるため、
20万円を超える自己資金を準備する可能性があります。

ケースC｜大幅なオーバーローン

自己資金で600万円以上を補えない場合は、
通常の売却だけでは抵当権を抹消できません。

売却時期の見直し、繰上返済、
住み替えローン、金融機関への相談などを検討します。

アンダーローンでマンションを売却する流れ

オーバーローンになった場合の5つの対処法

1．不足額を自己資金で補う

最も分かりやすい方法は、
預貯金などの自己資金で不足額を補い、
住宅ローンを完済する方法です。

不足額が比較的小さく、
売却後の生活資金にも余裕を残せる場合は検討しやすくなります。

2．住宅ローンを繰り上げ返済して残高を減らす

すぐに売る必要がない場合は、
売却前に一部繰上返済を行い、
ローン残高を減らしてから売却する方法があります。

ただし、売却時期を遅らせる間にも、
住宅ローン利息、管理費、修繕積立金、
固定資産税などの負担が続きます。

将来の価格上昇を前提にせず、
保有を続ける費用と残高減少額を比較してください。

3．売却方法と販売期間を見直す

最初の査定が低いからといって、
必ずしもその金額でしか売れないとは限りません。

同じマンションの競合状況、室内の見せ方、
売却時期、販売写真、広告内容などを改善することで、
成約条件が変わる可能性があります。

ただし、ローン残高に合わせて相場より大幅に高い価格を設定すると、
販売が長期化するおそれがあります。

4．住み替えローンを検討する

新居へ住み替える場合、
現在の住宅ローンの不足分と新居の購入資金をまとめて借りる
「住み替えローン」または「買い替えローン」を利用できる場合があります。

利用には金融機関の審査があり、
希望額を必ず借りられるわけではありません。

5．返済継続が困難なら金融機関へ相談する

住宅ローンの返済が難しく、
自己資金でも不足額を補えない場合は、
返済を放置せず金融機関へ早めに相談してください。

状況によっては返済条件の見直しや、
金融機関の同意を得た任意売却を検討することがあります。

住み替えローンの仕組みと注意点

住み替えローンとは、
現在のマンションを売却しても残る住宅ローンと、
新居の購入資金をまとめて借り入れる仕組みです。

金融機関によっては「買い替えローン」などの名称が使われます。
^[5]

住み替えローンのメリット

• オーバーローンでも住み替えられる可能性がある
• 不足額をすべて自己資金で補わずに済む場合がある
• 旧居のローンと新居のローンを一本化できる場合がある
• 売却と購入を近い時期に進めやすい

住み替えローンの注意点

• 通常の住宅ローンより借入額が大きくなりやすい
• 返済負担率が高くなり、審査が厳しくなる可能性がある
• 売却と購入の決済日を調整する必要がある
• 売却価格が下がると借入必要額が増える
• 金融機関によって取扱い、金利、条件が異なる
• 新居の価値以上の借入残高を抱える可能性がある

売り先行と買い先行

住宅ローン残高が多い場合は、
売却価格を先に確定できる「売り先行」の方が
資金計画を立てやすい傾向があります。

任意売却を検討するのは返済継続が難しい場合

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態でも、
金融機関などの債権者から抵当権抹消の同意を得て売却する方法です。

住宅金融支援機構は、
返済継続が困難となった場合の選択肢として任意売却を案内しています。
^[4]

通常売却と任意売却の違い

住宅金融支援機構の任意売却手続では、
価格査定、売出価格の確認、販売活動、
抵当権抹消応諾の審査を経てから売買契約へ進みます。

金融機関が確認していない価格で購入希望者を見つけても、
抵当権抹消に応じてもらえない場合があります。

すでに返済が難しい方は、

住宅ローンを滞納している方の相談ページ

もご確認ください。

決済・引渡し日に行う住宅ローン完済手続き

住宅ローンが残るマンションの決済日は、
買主、売主、不動産会社、司法書士、金融機関が連携して手続きを進めます。

決済日の主な流れ

1. 司法書士が登記書類と本人確認を行う
2. 買主が売買代金の残額を支払う
3. 売主が住宅ローンの一括返済を行う
4. 金融機関から抵当権抹消関係書類を受け取る
5. 仲介手数料や登記費用などを精算する
6. 買主へ鍵や管理関係書類を引き渡す
7. 司法書士が抵当権抹消・所有権移転登記を申請する

売却代金は、一度すべて売主の自由に使える状態になるのではなく、
決済手続の中でローン返済や諸費用へ充てられます。

売却代金で不足する場合

自己資金で不足額を補う場合は、
決済日までに必要額を指定口座へ準備します。

1円でも完済資金が不足すると、
金融機関から抵当権抹消書類を受け取れず、
引渡しを完了できないおそれがあります。

住宅ローン完済以外にかかるマンション売却費用

ローン残高だけでなく、
次の売却費用も準備する必要があります。

費用と税金の詳しい計算は、

マンション売却にかかる費用と税金

もあわせてご確認ください。

住宅ローンが残るマンション売却のよくある失敗

査定価格とローン残高だけを比較する

仲介手数料や登記費用を含めずに計算すると、
決済直前に自己資金不足が判明することがあります。

高い査定額を成約価格だと思い込む

査定価格は売却予想価格であり、
その価格で売れることを保証するものではありません。

資金計画では、査定価格だけでなく、
想定成約価格と価格交渉後の金額も確認してください。

金融機関への連絡が遅れる

一括返済には事前申込みが必要な場合があります。

引渡し日が迫ってから連絡すると、
必要書類が間に合わないおそれがあります。

新居を先に契約してしまう

現在のマンションが想定価格で売れなかった場合、
新居の資金計画が崩れる可能性があります。

特にオーバーローンの場合は、
住み替えローンの事前審査や売却条件を確認してから
新居の契約を進めてください。

売却期間中に返済を止める

売却活動を始めても、
引渡しが完了するまでは住宅ローン返済が続きます。

返済が難しくなった場合は放置せず、
金融機関と不動産会社へ早めに相談することが重要です。

不足額を安易に高金利の借入れで補う

カードローンなどで不足額を補うと、
売却後も高い返済負担が残る可能性があります。

借入れによって補う前に、
金利、返済期間、月々の返済額、総返済額を確認してください。

住宅ローンが残るマンション売却で準備する書類

まとめ｜査定価格・費用・一括返済額を同時に確認する

住宅ローンが残っていても、
マンションを売却することは可能です。

通常の売却では、
決済・引渡し日に住宅ローンを完済し、
抵当権を抹消して買主へ所有権を移転します。

• ローン返済中でも査定・販売活動は始められる
• 通常の売却では引渡しまでに抵当権を抹消する
• 概算残高ではなく引渡し日の一括返済額を確認する
• 査定価格から売却費用も差し引いて判断する
• 売却代金で完済できれば通常売却を進めやすい
• 不足額が小さければ自己資金で補う方法がある
• 住み替えでは住み替えローンを利用できる場合がある
• 住み替えローンには金融機関の審査がある
• 返済困難時の任意売却には債権者の同意が必要
• 任意売却後も残債務が残る可能性がある
• 返済が難しい場合は滞納を放置せず早めに相談する

最初に行うべきことは、
現在のマンション査定価格と住宅ローン残高を確認することです。

この2つに売却費用を加えることで、
通常売却できるのか、自己資金が必要なのか、
別の方法を検討すべきなのかを判断できます。

マンション売却に関する関連ページ

• 
  初めてのマンション売却｜査定から引渡しまでの流れ
  
• 
  マンション売却に関するよくある質問
  
• 
  住宅ローンを滞納している方
  
• 
  マンション売却後も住み続けたい方
  
• 
  マンション売却・賃貸査定について
  
• 
  匿名・電話番号なしで査定を依頼する
  

参考資料・手続確認先

1. 
   法務局「住宅ローン等を完済した方へ・抵当権の登記の抹消手続」
   
2. 
   法務局「抵当権の登記の抹消申請について」
   
3. 
   住宅金融支援機構「完済された方・抵当権抹消手続」
   
4. 
   住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
   
5. 
   SBI新生銀行「住み替え時に住宅ローンは利用できる？」
   
6. 
   国土交通省「不動産価格・取引価格・成約価格情報」