戸建て売却
擁壁がある戸建てを売る前に｜高低差・造成資料・調査範囲の確認
敷地の土を支える擁壁がある家では、建物の状態だけでなく、擁壁の資料と周囲の高低差も売却相談の確認事項になります。岡山市の戸建てを売る前に、所有者がそろえる情報と専門家へ確かめる範囲を整理します。
公開・内容確認：2026年9月28日 発信：ValueUp岡山
塀と擁壁を同じものとして扱わない
擁壁は、造成した土地などの土が崩れないように支える構造物です。境界を仕切る塀と見た目が似ていても、背後に土があるか、どの土地を支えているかで確認する内容が変わります。国土交通省は、不安定な擁壁の崩壊が隣接地の建物等にも被害を及ぼすおそれを示しています。
売却前に見栄えを整えたい場合でも、所有者の判断だけで削る、穴を開ける、撤去するといった工事を進めないでください。建物の解体を相談する際も、擁壁を残すのか触るのかを分けて伝え、専門家に影響を確認します。
相談用の図に、高い側と低い側を書く
まず敷地のおおまかな図に、擁壁の位置、土がある側、道路・隣地・建物との位置関係を記入します。正確な高さが不明なら、目測の数値を確定値として書かず『測定が必要』とします。境界線と擁壁の位置も、同じであると決めつけません。
- どの範囲に擁壁があり、途中で材料や形が変わるか。
- 上側・下側に建物や道路、通路があるか。
- 雨水が流れる方向や、排水設備の位置が分かるか。
- 以前の補修、増築、盛土等について分かる記録があるか。
- 自分の敷地から確認できない面はどこか。
写真は安全に立ち入れる場所から撮り、撮影日と方向を残します。ひび割れ等を記録しても、その写真だけで安全・危険の判定はできません。危険を感じる場所に近づいたり、隣地へ無断で入ったりせず、確認できない範囲として伝えましょう。
建物の書類とは別に、造成と擁壁の資料を探す
購入時の重要事項説明書、造成計画図、擁壁の設計図や構造関係資料、許可・確認・検査の記録、補修工事の図面・報告書を探します。建物の確認済証があるだけで、擁壁についても必要な手続きがすべて確認できたとは扱わないことが大切です。
資料が見つからなければ、建築・造成の時期、購入時の売主や施工会社、当時の所在地・地番など、照会に使える情報を整理します。仲介会社や建築士へ相談し、市への照会先と必要情報を確認してください。記録がないことと、手続きをしていないことは同じではありません。
岡山市は、高さが2メートルを超える擁壁を築造する場合の確認申請について案内し、盛土規制法などによる許可が必要な場合の例外も示しています。この案内だけで既存擁壁の適法性を判定したり、『2メートル以下なら調査不要』と考えたりせず、工事時期と計画に応じて相談します。
調査の見積もりは、分かることと分からないことを確認する
国土交通省は、擁壁の健全度と現地条件を踏まえた予防保全を考えるためのマニュアルを公表しています。売主が表面の見た目だけで結論を出すのではなく、擁壁に対応する建築士等へ、手元の資料と現地条件を示して調査方法を相談しましょう。
調査を依頼する前に、外観確認だけか、測量や地盤・構造の確認も含むか、どの部分へ立ち入る必要があるか、報告書に何が記載されるかを聞きます。地中の基礎や裏側など、確認できない部分が残る場合の扱いも必要です。
『建物の点検を受けた』という説明だけでは擁壁まで調べたか分かりません。報告書の対象範囲と実施日を確認し、買主へ示す際も、調査対象外や未確認事項を省かず伝えます。
補修・再築の費用を比較する際の確認項目
工事が必要と判断された場合は、総額だけでなく作業範囲をそろえて比較します。擁壁の長さだけから一律の単価で売却時の負担を決めず、次の項目を見積もりの質問に使ってください。
- 調査、設計、申請等の費用を含むか。
- 既存擁壁の撤去、土の搬出入、仮設の範囲。
- 排水工事や周辺設備の移設の有無。
- 隣地からの作業・通行が必要な場合の調整。
- 追加調査の結果で変更になる条件と、工事後に受け取る資料。
誰が費用を負担するかも、境界・所有関係や契約等を確認して整理します。隣地に接しているという理由だけで相手の負担と決めたり、売却前の工事費がそのまま売値へ上乗せできると見込んだりしないようにしましょう。
売却条件へ反映する前に、確認結果を一枚にまとめる
擁壁の位置と資料、調査日・調査範囲、確認された事項、未確認事項、工事の実施状況を一枚にまとめます。『補修済み』の場合は、いつ、どこを、どの方法で補修したのかを報告書と対応させてください。
岡山市の戸建て売却を相談する際は、この整理表を仲介会社へ渡し、追加調査の要否や買主への説明、引渡しまでに行うことを検討します。調査・工事・説明の担当と期限を分けると、確認待ちのまま売却日程を確約することを避けやすくなります。